Informatieplicht

Informatieplicht koper en verkoper

Het is belangrijk om u vooraf goed te laten informeren, voordat u een huis gaat kopen. De verkoper is namelijk niet altijd aansprakelijk voor gebreken die u na de koop ontdekt. En als verkoper moet u zich bedenken dat u met het verzwijgen van gebreken meestal niets opschiet. De verkoper heeft een mededelingsplicht, dit houd in dat hij u moet informeren over eventuele gebreken, erfdienstbaarheden enz. Dat betekent echter niet dat u als koper niets hoeft te doen. Als koper heeft u namelijk een onderzoeksplicht, dat houd in dat u navraag moet doen over bepaalde zaken. De verkoper kan niet zomaar door u aansprakelijk gesteld worden voor gebreken als u die tijdens de bezichtiging van het huis had kunnen ontdekken. Dit leidt in de praktijk soms tot heftige discussies.

De eigenschappen van het huis

”De onroerende zaak wordt aan de koper in eigendom overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken.” Deze regel staat in het modelcontract voor de (ver)koop van bestaande woningen. Verder is bepaald dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Nu blijft er altijd de vraag of de koper de gebreken kon verwachten of dat de verkoper bepaalde gebreken had moeten meedelen. De afgelopen jaren zijn er verschillende van dit soort zaken voor de rechter gebracht. Termen als onderzoeksplicht en mededelingsplicht komen dan vaak aan de orde.

Wat de koper moet vragen

Wat erg belangrijk is, is dat u tijdens de bezichtiging van uw (toekomstige) woning goed oplet. Vlekken op het plafond kunnen bijvoorbeeld duiden op een (vroegere) lekkage. Wat u dan het beste kunt doen is om hiernaar expliciet te informeren bij de verkoper. Dat geldt niet alleen voor lekkages maar voor alle zichtbare gebreken. Denk hierbij aan loszittende tegels, slecht houtwerk, beschadigingen, enz. Het beste dat u kunt doen is een deskundige inschakelen. Het wordt echter lastiger waarneer u gebreken niet kunt zien. Ook kunt u twijfels hebben over bepaalde zaken. Als de verkoper u garandeert dar er niks aan de hand is, doet u er verstandig aan dit als extra opmerking in het contract te laten noteren. Bij twijfels over bepaalde zaken kunt u altijd een specialist in armen nemen om bepaalde zaken te inspecteren. U heeft daarvoor wel de toestemming nodig van de verkoper nodig. De kosten van het onderzoek kunnen een punt van onderhandeling zijn.

Wat de verkoper moet meedelen

Wanneer de koper na de overdracht een gebrek ontdekt, kan hij de verkoper alsnog aansprakelijk stellen. Als een gebrek leidt tot een procedure, dan zal de rechter de mededelingsplicht zwaar laten wegen.
Verborgen gebreken die bij de verkoper bekend zijn moeten immers gemeld worden. Echter zichtbare gebreken in beginsel niet. Gaat het echter om gebreken waarvan de verkoper meer weet dan de koper in eerste instantie kan zien, dan moet de verkoper dit ook meedelen. Als er een scheur in de kelderwand zit en de verkoper weet dat dat het gevolg is van een verzakkende fundering, kan hij er dus niet zomaar vanuit gaan dat de koper dit nader laat onderzoeken. Hij moet zo'n ernstig gebrek zeker melden.

De rol van de makelaar

U moet altijd goed opletten voordat u een woning koopt, ook als u een deskundige inschakelt. Het is de plicht van de verkoper om de makelaar naar behoren te informeren. Dat een aankopend makelaar kritische vragen stelt mag u als koper verwachten, daar wordt hij immers voor ingeschakeld. Maar blijf zelf ook altijd kritisch en stel vragen, vooral bij twijfel.